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Attestato di prestazione energetica

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D.l. 4.6.2013 n. 63

Il "punto" sull'Attestato di Prestazione Energetica (Ape)

di Valentina Rubertelli, Notaio in Reggio Emilia

Gli aspetti cui prestare attenzione in dipendenza della nuova normativa

Rinviando, per un’analisi dettagliata della normativa in tela di Ape, alle esaustive opinioni pubblicate nei giorni scorsi a cura del collega Rizzi e del collega Romoli e senza alcuna presunzione di completezza, si tenta qui di seguito di redigere un vademecum delle novità introdotte a decorrere dal 6 giugno 2013 (in allegato la Relazione Illustrativa al decreto legge). La materia è già stata trattata anche in una Nota pubblicata da CNN Notizie del 6 giugno 2013.

 

Sommario

1. La fonte normativa dell’Ape
2. La finalità dell’Ape
3. La novità introdotta
4. Cosa succede fino a quando non vengono emanati i decreti attuativi?
5. Da quando gli Ace vanno in soffitta?
6. Novità in tema di durata dell’Ape
7. Novità in tema di immobili esclusi dal campo di applicazione della normativa
8. Attività giuridica “coinvolta” dall’Ape
9. Le sanzioni
10. Ipotesi di conflitto tra normativa nazionale e regionale
11. Obblighi del notaio in tema di verifiche sulla validità dell’ape
12. Le clausole aggiornate

 


1. La fonte normativa dell’Ape

E’ il d.l. 4.6.2013 n. 63, entrato in vigore il 6 giugno 2013, che è in attesa di conversione: il d.l. modifica la disciplina nazionale in tema di prestazione energetica degli edifici così come contenuta, a livello nazionale, nel D. Lgs. 192 del 2005.

 

2. La finalità dell’Ape

Ratio della normativa in questione è quella di accelerare la chiusura della procedura di infrazione avviata nei confronti dell’Italia da parte della Commissione Europea a causa del mancato recepimento della Direttiva Europea 2010/31/UE. Di qui l’utilizzo dello strumento del decreto legge, stante la situazione di necessità e urgenza.

 

3. La novità introdotta

Il documento costituente il patentino energetico di un edificio non è più denominato “Attestato di certificazione energetica”, bensì “Attestato di prestazione energetica”.

Il cambiamento non è soltanto “nominale” ma anche sostanziale. Infatti, i criteri di calcolo delle prestazioni energetiche cui i tecnici abilitati dovranno attenersi, non sono più quelli indicati nella Direttiva UE 2002/91/CE, bensì quelli più aggiornati di cui alla Direttiva UE 2010/31/CE.

La “vecchia” Direttiva (quella del 2002) era stata recepita a livello nazionale con il d.p.r. 59 del 2009, talché, fino al 5 giugno 2013 gli Ace sono stati predisposti (sia nelle Regioni legiferanti che in quelle non legiferanti) in relazione a questa normativa.

Invece, i criteri di calcolo contenuti nella “nuova” Direttiva (quella del 2010) non sono stati ancora recepiti dalla nostra legislazione: infatti il nuovo d.l. 63/2013 rinvia detto recepimento alla futura emanazione di decreti attuativi da parte del Ministro delle Sviluppo Economico, di concerto con altri Ministeri competenti (vedi art. 4 d.l. 63/2013); va peraltro precisato che il d.l.  63/2013 indica quali siano i criteri da seguire durante il periodo transitorio (vedi art. 11 d. lgs. 192/2005 come novellato dal d.l. 63/2013).

 

4. Cosa succede fino a quando non vengono emanati i decreti attuativi?

Trova applicazione la normativa transitoria di cui all’art. 11 del d. lgs. 192/2005, (come modificato dal d.l. 63/2013) in base al quale i tecnici certificatori, nella elaborazione dei nuovi Ape, si possono attenere alle direttive elencate dalla lettera a) alla lettera e) di detto nuovo art. 11.

Pertanto, salvo il necessario adeguamento dei software in circolazione, secondo i primi interpreti della normativa, i certificatori:

• a livello nazionale, già possono (anzi devono) rilasciare gli “Attestati di prestazione energetica”: al riguardo si ha notizia che nel Veneto (Regione che non ha legiferato in materia e nella quale si applica quindi la norma nazionale) i primi attestati compilati dopo il 5 giugno sono stati rilasciati con la vecchia dicitura e sul modello precedentemente utilizzato per il rilascio dell’Ace, ma indicando, nel “campo note” che “ai sensi dell’articolo 6 comma 1 del d. lgs. 192/2005, l’Attestato di Certificazione Energetica viene ora denominato “Attestato di Prestazione Energetica”;

• a livello regionale (nelle Regioni che hanno legiferato in materia), poiché non è stata modificata la cosiddetta “clausola di cedevolezza” di cui all’articolo 17 del d. lgs 192/2005 (in base alla quale la legge regionale, ove emanata, prevale su quella statale), non sono tenuti ad adeguarsi ai criteri dell’ultima Direttiva UE (quella del 2010), dovendo ancora (almeno secondo il contenuto letterale della norma) attenersi ai principi fondamentali desumibili oltre che dal d. lgs. 192/2005, anche dalla Direttiva “vecchia” (quella del 2002), ma non anche da quella “nuova” del 2010. Ne consegue che essi potranno e dovranno continuare a rilasciare degli “Attestati di certificazione energetica”, secondo i modelli ed i criteri di calcolo fino ad ora applicati.

 

5. Da quando gli Ace vanno in soffitta?

In base alla interpretazione innanzi avanzata, nelle Regioni:

legiferanti, gli Ace si utilizzano fino a quando non venga modificata la clausola di cedevolezza ovvero la legislazione regionale;

non legiferanti,  gli Ace sono utilizzabili se emanati ante 6 giugno 2013 e fino alla loro naturale scadenza decennale; ne consegue che un Ace rilasciato nel 2009, potrà essere utilizzato ai fini di una vendita o di una locazione fino al 2019, sempre che, medio tempore, l’edificio cui l’Ace si riferisce non abbia subito ristrutturazioni tali da incidere sulle sue prestazioni energetiche (es.: sostituzione degli infissi o dell’impianto di climatizzazione); in tale ultimo caso l’Attestato dovrà essere rinnovato sotto forma, naturalmente, di Ape.

 

6. Novità in tema di durata dell’Ape

Quanto alla durata dell’Attestato, resta ferma la durata di 10 anni come prescritto dalla vecchia normativa per l’Ace, ma viene introdotta una nuova causa di “decadenza”.

L’Ape andrà aggiornato:

• non solo (come prima) in concomitanza con interventi di ristrutturazione che abbiano inciso sulle prestazioni energetiche dell’edificio; ma anche:

• se il soggetto obbligato non abbia ottemperato, entro il 31 dicembre dell’anno in cui è prevista la prima scadenza utile per i controlli della prestazione energetica degli impianti così come prescritti dal decreto del 16 aprile 2013. (vedi articolo 6 comma 5 d.lgs. 192/2005 come novellato).

Se per esempio, in base alla normativa in esame, la prestazione dell’impianto deve essere controllata nell’aprile 2015 ed entro il 31 dicembre 2015 il proprietario non vi abbia ottemperato, l’Ape redatto prima di quella data non è più utilizzabile, in quanto “scaduto”.

 

7. Novità in tema di immobili esclusi dal campo di applicazione della normativa

Non essendo state abrogate le linee Guida Nazionali, i casi di esclusione “oggettiva” ivi previsti si cumulano con quelli neo introdotti dal d.l. 63/2013.

Le esclusioni da ultimo introdotte sono le seguenti:

a) edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose (lett “e” del comma 3 dell’art. 3 d. lgs. 192/2005);

b) edifici agricoli non residenziali a condizione che gli ambienti siano sprovvisti di impianti di climatizzazione (estiva ed invernale); ne consegue che in presenza di un qualsiasi impianto di tal fatta anche per gli edifici rurali non residenziali dovrà applicarsi la normativa in materia di dotazione e consegna dell’Ape (lettera “c” del comma 3 dell’art. 3 d. lgs. 192/2005);

c) edifici ricadenti sotto il Codice dei beni culturali e del Paesaggio(lettera “a” del comma 3 dell’art. 3 d. l.gs. 192/2005); si precisa peraltro, quanto a questi edifici, che essi solo apparentemente restano esclusi dalla normativa in esame, in quanto, in forza del rinvio al comma 3-bis, quando essi siano oggetto di vendita o permuta occorre dotarli dell’APE da consegnare all’acquirente o al locatario.

Nulla invece cambia rispetto alla disciplina previgente per:

a) i fabbricati isolati con unasuperficie utile inferiore ai 50 metri quadrati (lettera “c” del comma 3 dell’art. 3 d. lgs. 192/2005);

b) gli edifici industriali ed artigianali quando gli ambienti siano riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili (lettera “b” del comma 3 dell’art. 3 d. lgs. 192/2005);

c) box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, non scorporabili da eventuali uffici pertinenziali ai fini dell’isolamento termico, con la precisazione che dette categorie di immobili sono oggettivamente escluse dalla applicazione della normativa indipendentemente dal fatto che tali edifici siano o meno (nel caso concreto) dotati di impianti; il legislatore del 2013, infatti, con una norma più che altro di tipo interpretativo, chiarisce che ciò a cui occorre aver riguardo è l’uso standard dell’immobile stesso che, di per sé, preveda o (come nel caso in esame) non preveda, un consumo di energia; ne consegue che, seppure oggetto dell’atto di vendita fosse un garage dotato di riscaldamento, il medesimo resterebbe comunque fuori dal perimetro applicativo della normativa. Mutatis mutandis, un edificio rientrante nel suo uso standard tra quelli appartenenti alle categorie senz’altro soggette alla normativa in materia di Ape (ad es. un appartamento abitativo) resterà sempre assoggettato all’obbligo di dotazione e consegna, sia o non sia, nel caso concreto, dotato di impianti di climatizzazione;

d) box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, scorporabili da eventuali uffici pertinenziali ai fini dell’isolamento termico: in tal caso l’obbligo di dotazione e consegna scatterebbe limitatamente alle porzioni eventualmente destinate ad ufficio, proprio perché autonomamente valutabili sotto il profilo della loro prestazione ed efficienza energetica.

 

8. Attività giuridica “coinvolta” dall’Ape

Nulla cambia, sotto questo profilo, rispetto alla normativa previgente (cui pertanto si rinvia) quanto agli atti di alienazione a titolo oneroso.

Occorre precisare, peraltro, che, secondo il collega Alberto Valeriani (Intervento all’incontro di studi organizzato dalla Scuola di Notariato di Bologna in data 12 giugno 2013) l’obbligo di dotazione e consegna, in armonia con quanto stabilito dalla Prima Direttiva Europea, rimarrebbe circoscritto ai soli negozi di vendita e permuta, non anche a tutte le altre fattispecie rientranti nella più ampia accezione di “alienazioni a titolo oneroso”.

Si evidenzia peraltro che, a seguito del d.l. 63/2013:

a) è entrato a regime l’obbligo per il locatore che concluda un nuovo contratto di locazione o sublocazione, di dotare il bene dell’Ape e di farne consegna al locatario e ciò (qui è la novità) indipendentemente dalla circostanza che si tratti di un bene di nuova o vecchia costruzione. Deve trattarsi di un contratto “nuovo”: ne consegue che resta esonerato dall’obbligo il proprietario che rinnova il contratto a colui il quale fosse già locatario del bene in virtù di un contratto precedente al 6 giugno 2013. Detto obbligo, se violato, dà luogo alla sanzione amministrativa da 300 a 1800 euro a carico del proprietario/locatore; si consiglia pertanto di por mente a detta disciplina soprattutto in occasione degli affitti di azienda in cui il concedente metta a disposizione anche il bene nel quale viene esercitata l’azienda (in qualità di proprietario/ usufruttuario/utilizzatore o sublocatore) e sia pattuita la corresponsione di un canone in parte riferibile all’ affitto dell’azienda e in parte riferibile all’affitto dei locali;

b) nel caso di contratti preliminari (sia di edifici nuovi che di edifici esistenti), il promittente venditore deve rendere disponibile l’Ape al promittente acquirente sin dall’inizio delle trattative e consegnarlo materialmente al momento della chiusura delle stesse; ne consegue che, nella redazione dei contratti preliminari in cui il notaio venga coinvolto in qualità di pubblico ufficiale, è opportuno far risultare, con apposita clausola, tale circostanza;

c) nel caso di vendite obbligatorie aventi a oggetto immobili “sulla carta” (e cioè non ancora venuti ad esistenza), il venditore deve rendere edotto il potenziale acquirente della “evidenza” della “futura” prestazione energetica dell’immobile (oltre ad essere obbligato - come lo era prima del 6 giugno 2013 - a depositare l’Ape in Comune, insieme alla dichiarazione di fine lavori);

d) nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione dovrà inoltre essere inserita una apposita clausola di chiusura con la quale l'acquirente o il conduttore dia atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’Ape, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

 

9. Le sanzioni

E’ stata introdotta una disciplina ad hoc per le ipotesi di violazione della normativa in materia di dotazione e consegna dell’Ape.

In base a tale nuova disciplina viene comminata tutta una serie di sanzioni (solo amministrative) a carico del soggetto di volta in volta obbligato (da 3.000 a 18.000 euro), ciò che conferma, in via definitiva, la tesi secondo cui la violazione della normativa in oggetto non può mai avere ricadute sulla validità dell’atto, quindi sulla responsabilità disciplinare del notaio ai sensi dell’articolo 28 della legge professionale.

E’ evidente che il notaio dovrà adempiere a tutti gli obblighi informativi del caso concreto, attraverso apposite clausole inserite in atto, onde evitare la responsabilità professionale nei confronti del venditore/locatore che non abbia voluto ottemperare agli obblighi di dotazione e consegna.

 

10. Ipotesi di conflitto tra normativa nazionale e regionale

Tutto ciò che della normativa nazionale non costituisce “principio fondamentale” inderogabile, si ritiene “ceda” dinanzi alla disciplina eventualmente derogatoria stabilita da legislazioni regionali specifiche (e ciò in applicazione della cosiddetta “clausola di cedevolezza” che, come detto, non pare abrogata).

Ne consegue che rimangono assoggettati alla disciplina regionale, secondo l’interpretazione preferibile:

a) i casi di esclusione oggettiva (riferiti cioè alla tipologia del bene negoziato) dall’applicazione della normativa in tema di prestazione energetica;

b) i casi di esclusione contrattuale (riferiti cioè a determinate tipologie di negozi): ad esempio, resta perfettamente legittima la previsione della Regione Lombardia o della Regione Emilia Romagna circa la non obbligatorietà della dotazione di Ape in caso di vendita di una quota indivisa di un edificio in favore di colui che ne è già comproprietario; ovvero in caso di vendita tra coniugi o genitori e figli).

Di converso si è ritenuto "principio fondamentale" applicabile in via diretta ed immediata anche nelle Regioni che abbiano già legiferato in materia, le previsioni riguardanti:

a) l'obbligo di messa a disposizione dell'Attestato di prestazione energetica da parte del proprietario sin dal momento iniziale delle trattative e la sua consegna al termine delle stesse (quindi al momento della stipula del contratto preliminare) quantomeno nell’ipotesi in cui abbia ad oggetto immobili già edificati;

b) l'obbligo del proprietario di fornire evidenza della futura prestazione energetica di un edificio venduto o locato prima della sua costruzione (vendita o locazione di cosa futura);

c) l'obbligo di inserire in atto la clausola di chiusura con cui l'acquirente od il locatario danno atto di avere ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici, trattandosi di norma relativa all'ordinamento civile, che non potrà essere vanificata dalla legislazione delle singole Regioni;

d) il sistema delle sanzioni amministrative neo introdotte per le ipotesi di violazione della normativa (in tal senso anche la Nota emanata dalla Regione Emilia Romagna e la Nota emanata dalla Regione Toscana).

 

11. Obblighi del notaio in tema di verifiche sulla validità dell’ape

A fronte di quanto precede, è opportuno dunque por mente ai seguenti punti:

a) l’Ape, a differenza dell’Ace, deve essere redatto sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio;

b) l’Ape non deve essere rilasciato da più di 10 anni;

c) l’Ape deve contenere:

- i riferimenti catastali del bene;

- la classe energetica di appartenenza;

- la dichiarazione di indipendenza del tecnico;

- la sottoscrizione del tecnico redattore.

Il fatto che non siano intervenute altre cause di decadenza (non verificabili dal notaio: ad es., lavori di ristrutturazione o scadenza del termine per i controlli) sarà affidato a una relativa dichiarazione di parte, della quale il notaio si limiterà a dare conto.

 

12. Le clausole aggiornate


A) Trasferimento a titolo oneroso in Regioni “legiferanti”

Ai sensi e per gli effetti del combinato disposto della normativa nazionale contenuta nel d. lgs. 192/2005 (così come modificato dal d. lgs 311/2006 e dal d.l. 63/2013) e di quella regionale contenuta nella Delibera della Assemblea Regionale n. --- del ---, la parte venditrice consegna alla parte acquirente l'Attestato di Certificazione Energeticarilasciato in data ---da soggetto certificatore accreditato dal competente organismo regionale, che in originale (o copia conforme), per quanto occorrer possa, si allega al presente atto sotto la lettera ---, con la precisazione che, a decorrere dalla data del suo rilascio, non si sono verificate cause di decadenza (quali: scadenza del termine di dieci anni dalla sua emissione ovvero interventi di riqualificazione o ristrutturazione che abbiano modificato le prestazioni energetiche dell'edificio, ovvero mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica nei termini di legge); l'acquirente dà pertanto atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.


B) Trasferimento a titolo oneroso in Regioni “non legiferanti”

Ai sensi e per gli effetti del combinato disposto della normativa nazionale contenuta nel d. lgs. 192/2005, così come modificato dal d. lgs. 311/.2006 e dal d.l. 63/2013, la parte alienante consegna alla parte acquirente l'Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data --- da soggetto certificatore accreditato dal competente organismo regionale, che in originale (o copia conforme), per quanto occorrer possa, si allega al presente atto sotto la lettera ---, con la precisazione che, a decorrere dalla data del suo rilascio, non si sono verificate cause di decadenza (quali: scadenza del termine di dieci anni dalla sua emissione, ovvero interventi di riqualificazione o ristrutturazione che abbiano modificato le prestazioni energetiche dell'edificio, ovvero mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica nei termini di legge); l'acquirente dà pertanto atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.


C) Contratto preliminare

Ai sensi e per gli effetti del combinato disposto della normativa nazionale contenuta nel d. lgs. 192/2005 (così come modificato dal d. lgs 311/2006 e dal d.l. 63/2013) e di quella regionale contenuta nella Delibera della Assemblea Regionale n. --- del ---, la parte promittente venditrice consegna alla parte promissaria acquirente l'Attestato di Prestazione/Certificazione energetica rilasciato in data --- da soggetto certificatore accreditato dal competente organismo regionale nel rispetto dei requisiti e contenuti di cui alla normativa applicabile, con la precisazione che:

- a decorrere da tale data non si sono verificate cause di decadenza (quali scadenza del termine di dieci anni dalla sua emissione, ovvero interventi di riqualificazione o ristrutturazione che abbiano modificato le prestazioni energetiche dell'edificio, ovvero mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica nei termini di legge);

 - lo stesso non risulterà decaduto alla data di stipula del contratto definitivo.

La parte promissaria acquirente dà pertanto atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.


D) Vendita di cosa futura

Ai sensi e per gli effetti del combinato disposto della normativa nazionale contenuta nel d. lgs. 192/2005 (così come modificato dal d. lgs 311/2006 e dal d.l. 63/2013) e di quella regionale contenuta nella Delibera della Assemblea Regionale n. --- del ---, la parte venditrice si dichiara edotta dell'obbligo di produrre l'Attestato di Prestazione/Certificazione energetica congiuntamente alla dichiarazione di fine lavori e di consegnare il detto attestato alla parte acquirente. La parte acquirente dichiara e dà atto di aver ricevuto “evidenza” della futura prestazione energetica dell'edificio che la parte venditrice garantisce non sarà inferiore alla categoria “F”.


E) Contratto di locazione

Ai sensi e per gli effetti del combinato disposto della normativa nazionale contenuta nel d. lgs. 192/2005 (così come modificato dal d. lgs 311/2006 e dal d.l. 63/2013) e di quella regionale contenuta nella Delibera della Assemblea Regionale n. --- del ---, la parte locatrice consegna alla parte locataria l'Attestato di Prestazione/Certificazione energetica rilasciato in data --- da soggetto certificatore accreditato dal competente organismo regionale nel rispetto dei requisiti e contenuti di cui alla normativa applicabile, con la precisazione che, a decorrere da tale data, non si sono verificate cause di decadenza (quali scadenza del termine di dieci anni dalla sua emissione, ovvero interventi di riqualificazione o ristrutturazione che abbiano modificato le prestazioni energetiche dell'edificio, ovvero mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica nei termini di legge). La parte locataria da pertanto atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Documentazione allegata

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